La ritenuta sulle locazioni brevi resta al 21%

L’art. 1 comma 63 lett. b) della L. 213/2023 ha sancito però che sia sempre a titolo di acconto

Nella circolare 10 maggio 2024 n. 10, nell’esaminare le novità in materia di locazioni brevi introdotte dalla legge di bilancio 2024 (art. 1 comma 63 della L. 213/2023) l’Agenzia delle Entrate si è soffermata non solo sull’aumento dell’aliquota della cedolare secca (che passa dal 21% al 26% dal 1° gennaio 2024, si veda “Cedolare secca al 26% per i redditi maturati dal 1° gennaio 2024” del 13 maggio 2024), ma anche sulle novità in relazione agli obblighi degli intermediari.

Si ricorda, infatti, che l’art. 4 del DL 50/2017 pone alcuni specifici obblighi in capo ai soggetti che:
– esercitano attività di intermediazione immobiliare;
– gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

In particolare, limitatamente a quanto oggetto della circolare n. 10/2024, gli intermediari:
– se intervengono nella stipula dei contratti, devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati a essi relativi (art. 4 comma 4 del DL 50/2017);
– se incassano o intervengono nel pagamento del canone di locazione o dei corrispettivi lordi, devono operare una ritenuta, effettuare il relativo versamento e rilasciare la certificazione ai sensi dell’art. 4 del DPR 322/98 (art. 4 comma 5 del DL 50/2017).

Per quanto concerne la ritenuta, la circolare rileva che, nonostante l’aliquota della cedolare secca abbia subito un aumento che l’ha portata dal 21% al 26% (salva la possibilità di continuare ad applicare l’aliquota del 21% ad un solo immobile, individuato dal contribuente nella dichiarazione dei redditi) l’ammontare della ritenuta non cambia, restando fissato al 21%. Però, con una modifica all’art. 4 comma 5 del DL 50/2017, l’art. 1 comma 63 lett. b) della L. 213/2023 ha sancito che la ritenuta avvenga sempre a titolo di acconto.

La circolare in proposito, spiega che tale scelta è dovuta alla volontà di “semplificazione degli adempimenti” che ha spinto il legislatore a mantenere la ritenuta prevista dal comma 5 dell’art. 4 “nella misura del 21 per cento, prevedendo, nel contempo, che sia operata dagli «intermediari» a titolo d’acconto indipendentemente dal regime fiscale adottato dal beneficiario”.

Fino al 31 dicembre 2023, invece, la ritenuta aveva natura di acconto solo in caso di mancata opzione per la cedolare secca, mentre in caso contrario avveniva a titolo di imposta.
L’Agenzia spiega che in base alla nuova norma invece, in caso di intervento di intermediari, “il contribuente è tenuto, per ciascun periodo d’imposta, a determinare l’imposta – ordinaria o sostitutiva – dovuta, e a versare l’eventuale saldo dell’imposta, ottenuto previo scomputo delle ritenute d’acconto subite, entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi. Al riguardo, i dati dell’imposta dovuta, delle ritenute subite e dell’imposta a saldo sono indicati nella dichiarazione dei redditi”.

Per quanto concerne, invece, le modifiche apportate al comma 5-bis dell’art. 4 del DL 50/2017, l’Agenzia rileva che si tratta di novità necessitate dall’esigenza di allineare la normativa interna alla sentenza della Corte di Giustizia dell’Unione europea del 22 dicembre 2022, causa C-83/21, Airbnb, nella quale è stabilito, fra il resto, che l’art. 56 del TFUE deve essere interpretato nel senso che “osta alla normativa di uno Stato membro che impone ai prestatori di servizi di intermediazione immobiliare, riguardo a locazioni di durata non superiore a 30 giorni concernenti beni immobili situati nel territorio di tale Stato membro, qualora tali prestatori abbiano incassato i canoni o i corrispettivi corrispondenti oppure siano intervenuti nella loro percezione e risiedano o siano stabiliti nel territorio di uno Stato membro diverso da quello di imposizione, di designare un rappresentante fiscale residente o stabilito nel territorio dello Stato membro di imposizione”.

Pertanto, è rimasta ferma la previsione secondo cui gli intermediari non residenti (residenti Ue ed extra-Ue), che hanno una stabile organizzazione in Italia ai sensi dell’art. 162 del TUIR, qualora intervengano nel pagamento o incassino i canoni o i corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve o assimilati, effettuano gli adempimenti previsti dall’art. 4 tramite la stabile organizzazione.

Invece, i soggetti residenti in uno Stato membro dell’Unione europea, riconosciuti privi di una stabile organizzazione in Italia, possono adempiere direttamente agli obblighi derivanti dall’art. 4 o nominare, quale responsabile d’imposta, un rappresentante fiscale in Italia.

Ancora, i soggetti residenti al di fuori dell’Unione europea, in mancanza del riconoscimento di una stabile organizzazione nell’Unione europea, qualora incassino i canoni o i corrispettivi o intervengano nel pagamento, in qualità di responsabili d’imposta, assolvono ai predetti adempimenti nominando un rappresentante fiscale individuato tra i soggetti di cui all’art. 23 del DPR 600/73.
Se non ottemperano alla nomina del rappresentante fiscale, opera una responsabilità solidale dei soggetti residenti nel territorio dello Stato che appartengono al loro stesso gruppo.